DREAM / The Prime Minister resigns and wakes up under the Parisian bridge!

 Kliko këtu për të tjera
Voxpress:

The rise in apartment prices does not stop

2025-03-09 09:09:21Biznes SHKRUAR NGA REDAKSIA VOX
The rise in apartment prices does not stop
Tirana

Apartment prices in Tirana continue to rise, both in the areas near the center and on the outskirts. For the past 3-4 years, according to real estate agents, apartments within the yellow construction zone have been offered at sale prices above 1,500 euros/m².

From the field observations of " Monitor" and data from real estate agencies, there has been a price increase of 5 to 27% in both the buildings being built in the suburban areas and those in the center for February 2025, compared to the same period last year.

Meanwhile, the sale prices of new apartments within the Small Ring Road remained unchanged compared to last year. In new constructions in this area, the offered price continues to start at 2,300 euros/m².

In the former Bllok, one of the most expensive areas of the capital, apartment sales prices have reached 5,000 euros/m². The building that is being completed on the site of the former Ferdinand villa, according to the sales office, offered apartments at prices from 4,500 to 4,800 euros/m². There are no more free apartments for sale in this building.

In 2023, when work on this facility began, as previously stated by the sales office, reservation prices started at 3,500 euros/m². The increase in this facility ranges from 22 to 37%.

In the other building on "Brigada" street, opposite the "Rebeca" bar, in the former Blloku area, which is being developed by the same company, apartment prices according to the sales office are 5,000 euros/m².

A significant increase in prices has also been recorded in the Paris Commune area.

In one of the residential complexes being built in this area (next to the Civil Aviation building where the facility is in the pit development phase) booking prices start at 3,000 euros/m².

Further, in one of the completed residential complexes on “Haxhi Kika” Street, the sales prices, according to the sales office, are 2,700 euros/m². The sales office representative claimed that only two apartments remain for sale.

According to them, payment can be divided into two installments, 70% of the value at the time of booking and 30% of it must be made after 6 months.

At the "White Tower" building on "Robert Shvarc" street, the price is 2,700 euros/m² from 2,300 euros in the construction pit phase in 2023. The increase is 17%.

Meanwhile, at the residential complex being built near the Olympic Park and the Artificial Lake, where the development of the facility is in the pit phase, prices for reservation purchases, according to the sales office, start from 2,400 to 2,700 euros/m² depending on the typology and location of the apartment.

Last year, the minimum price in this complex was offered at 2,200 euros/m². The increase is 9%. While the maximum value reached 2,900 euros/m² (7% less than last year).

Even in apartments near the Artificial Lake Dam, the sales price this year is 2,700 euros/m².

Meanwhile, on the front line of construction, in one of the new complexes that has begun work on Tirana's New Boulevard, the sales office claims that reservation prices for apartments start at 2,700 euros/m².

After the first line of construction on the New Boulevard, in the residential complex "Sanpaolo Bulevard", according to the sales office, prices this year are 1,900 euros/m² from 1,400 euros/m² in the previous year. An increase of about 36%.

Compared to 6 months ago, prices in this facility have increased by 26%. The sales office claims that prices are expected to increase from June due to high demand. The development of the facility is in the carbine phase.

How expensive has the suburbs become?

Significant price increases are observed in some suburban areas.

In the Astir area, last year the sale prices for apartments on the first residential line fluctuated between 1,200 and 1,300 euros/m². This year for new constructions, prices start at 1,400 euros/m². The increase is between 7 and 16%.

In the Fresku area, apartment sales prices reached 1,100 to 1,200 euros/m² last year. This year, resale prices are 1,400 euros/m².

The increase is from 16 to 27%. For real estate agents, the increase in prices in this area has been influenced by the development of infrastructure that allows direct access for residents to Durrës and the Grand Ring Road.

Before entering Fresk, on “Kokonozëve” Street, prices in new construction complexes continue to be 1,500 euros/m². The price has not changed compared to years.

In Shkoza, prices in new residential complexes along the Great Ring Road have reached 1400 euros/m².

In Paskuqan, prices in 2023, from 850-900 euros/m², due to high demand, reached 1,050 euros/m², according to real estate agents. This year in Paskuqan, prices reached 1,200 euros/m². The increase is 14% compared to last year.

In Kashar, sales prices have increased from 1,000 euros/m² last year to 1,200 euros/m². The increase is 20%.

In the area known as "Ulliri" in Kamza for the new residential complexes that are being built, according to the sales offices, the reservation prices in the first phase of development start from 750 to 900 euros/m². In the carbine phase, 800 euros/m² and upon completion of the facility, the offered price is 900 euros/m².

Builders: Price increase due to taxes

For builders, the main factors that continue to influence the increase in costs and prices are the increase in infrastructure impact tax liabilities following the increase in reference prices.

Builders have also experienced increased direct costs from the successive increase in wages for workers, which they say have reached up to 1,500 euros per month. Construction materials have also become more expensive.

After the increase in reference prices, the obligation for the infrastructure impact tax calculated on these prices increased by 50 euros/m² according to builders.

Around 150 euros/m², according to a builder, is estimated to be included in the construction cost, the prepaid obligation to the Municipality of Tirana for the infrastructure impact tax, including the social housing tax calculated with the taxable area that will be transferred to the social housing fund.

According to the document made available to "Monitor", it turns out that the prepaid liability by the company for the infrastructure impact tax is 2.7 million euros.

The tax is paid after the approval of the building permit for the developer of the facility. Including the 3% housing tax, the obligation for both taxes, according to him, is worth 3.7 million euros.

It is a 14-storey building with a construction area of ​​approximately 23 thousand m², where the Municipality of Tirana, based on the law "On social housing", calculates that the taxable area that the developer is entitled to transfer to the public social housing fund is 694.7 m² (which is calculated from the total residential area of ​​23,156.6 m²).

According to this builder, converted into lek, the housing tax liability is estimated at around 1 million euros (694.7 x 1,500 euros/m² = 1,042,050 euros).

"The decision to approve the construction permit stated:

1. To approve a building permit for the "Residential and service building 6, 7, 9 and 14 floors with 3 floors of underground parking, on "Jordan Misja" street, Unit No. 9.

2. The construction permit period is 60 months according to the construction schedule. This period starts from the date of commencement of construction works.

3. The developer/entity, according to the agreement between them, is authorized to pay the infrastructure impact tax, in the amount of 267,341,113 lek.

4. The construction permit form is given to the developer only after confirmation of payment for the infrastructure impact tax by the General Directorate of Local Taxes and Tariffs, submitted electronically, through your account on the e-Albania portal.

5. The developer is subject to the provisions of Law No. 22/2018 "On Social Housing", according to the application made on 31.10.2023, which has filed a notarial declaration in the system, declaring that it will transfer 3% of the total functional residential area, in construction area, as a social housing fund. The taxable area that the developer is entitled to transfer in favor of the public social housing fund is 694.7 m² (which is calculated from the total residential area of ​​23,156.6 m²).

Article 19 of Law No. 22/2018 “On Social Housing”, which entered into force on 01.12.2018, stipulates that: “1. Any private entity that, after the entry into force of this law, applies for a development and construction permit for buildings with a residential construction area of ​​over 2,000 square meters, ensures the transfer without compensation of at least 3% of the functional area, under the conditions of adequate housing, in favor of the public social housing fund.

This area, in case of impossibility to be given in the construction area of ​​the residential building being built, may be given in another residential construction area.

Kontrata që nënshkruhet mes palëve për kalimin e sipërfaqes ndërtimore në favor të fondit publik të banesave sociale, regjistrohet në Zyrën e Regjistrimit të Pasurive të Paluajtshme”, citohet në vendimin për miratimin e lejes.

Edhe ndërtuesi Hajredin Fratari tha për “Monitor” se shtimi i detyrimit për taksën e ndërtimit në infrastrukturë, pas rritjes së çmimeve të referencës, ndikoi direkt te shtimi i kostove dhe shtrenjtimi i çmimeve të shitjes së apartamenteve.

Taksës së ndikimit në infrastrukturë nga ndërtimet e reja i nënshtrohen të gjitha subjektet që kërkojnë të pajisen me leje zhvillimore dhe leje ndërtimi për objekte banimi, administrative, prodhimi, shërbimi e të tjera.

Taksa paguhet nga ndërtuesit para zbardhjes së lejes së ndërtimit. Për Tiranën është në nivelin 8% dhe llogaritet për metër katror mbi çmimet e referencës, të cilat nga muaji korrik 2023 u rritën nga 5 deri në 76% për 32 zonat kadastrale të Tiranës.

Rritje të tyre pati edhe për 5 komuna të kryeqytetit, si Kashar, Petrelë, Prezë, Farkë dhe Dajt.

Bashkia Tiranë ka krijuar një varësi shumë të lartë nga Taksa e ndikimit në infrastrukturë nga ndërtimet e reja, që është e ardhur direkt nga lejet e ndërtimit që jepen në kryeqytet.

Në vitin 2024, rreth 52% e të ardhurave erdhën nga taksa e ndikimit në infrastrukturë, ose rreth 13 miliardë lekë (rreth 130 milionë euro), dyfishi i asaj që parashikonte në fillim të 2024-s. Ky është niveli më i lartë i realizuar ndonjëherë. Në 2023-n, të ardhurat nga kjo taksë ishin 9.4 miliardë lekë.

Për vitet 2019-2024, janë arkëtuar në total rreth 50 miliardë lekë (500 milionë euro) nga taksa e ndikimit në infrastrukturë, si rrjedhojë e sipërfaqes së lartë të dhënë për ndërtime dhe rritjes së referencave.

Në vitin 2025, të ardhurat nga kjo taksë pritet që të jenë 38% më të ulëta, duke zbritur në 8 miliardë lekë. Pavarësisht rënies, vrulli i ndërtimeve sërish pritet i lartë, teksa deri në 2027, Bashkia pritet të mbledhë rreth 8-8.2 miliardë lekë nga kjo taksë, më e lartë sesa në periudhën 2020-2022, kur Tirana u kthye në një kantier ndërtimi.

Sipas raporteve të financave vendore, varësia e lartë që ka Bashkia Tiranë ndaj kësaj takse, jo vetëm rrit presionin ndaj lejeve të ndërtimit edhe në të ardhmen, si një mjet për të arkëtuar më shumë në buxhet, por dhe e vendos atë në një pozicion sfidues për ofrimin e infrastrukturave të nevojshme publike, të cilat gjithashtu kërkojnë financime si në zhvillim fillestar, ashtu dhe në mirëmbajtje të vazhdueshme, duke rritur presionin për shërbime infrastrukturore për bashkitë.

Po ashtu, prej vitit 2018, ndërtuesit kanë detyrimin për pagesën 3% të taksës së strehimit social, mbështetur te neni 19 i ligjit “Për Strehimin Social”, i miratuar në vitin 2018.

Ligji parashikon se çdo subjekt privat që aplikon për leje ndërtimi me sipërfaqe mbi 2,000 m², është i detyruar t’i kalojë shtetit 3% të sipërfaqes për fondin e banesave sociale.

Po ashtu me vendim të Këshillit Bashkiak të vitit 2019 është vendosur, si e drejtë e zhvilluesve të lejeve të ndërtimit edhe konvertimi i sipërfaqes për strehim në vlerë monetare.

Sipas të dhënave të Bashkisë së Tiranës, kontributi i sektorit privat në krijimin e fondit publik të banesave sociale për periudhën 2020-2024 në total është 3 miliardë lekë, ku vlera prej 2,7 miliardë lekësh parashikohet të shpenzohen për strehimin social të 4 mijë familjeve në zbatim të planit 5-vjeçar të strehimit, për periudhën 2022-2027.

Vrulli i ndërtimeve pritet të vazhdojë

Që nga viti 2018, kur filloi bumi i ndërtimeve në kryeqytet deri në 2023, (kur janë të plota të dhënat vjetore), Bashkia e Tiranës ka dhënë mesatarisht 1.2 milionë metra katror ndërtime për banesa në vit.

Për 9-mujorin 2024 u shënua një rekord i ri, me 1.6 milionë metra katror, ndërtime këto që do të lartësohen në vitet në vijim, duke e shtuar më tej ofertën në treg.

Kërkesa

Për Shoqatën e Ndërtuesve së Shqipërisë dhe drejtues të agjencive imobiliare, sivjet shtrenjtimi i çmimeve është ndikuar nga rritja e kërkesës reale, ndryshe nga vjet, ku pati rënie të saj.

Kryetari i Shoqatës së Ndërtuesve të Shqipërisë, Erion Harizi, tha se kërkesa dominohet nga blerës të huaj, blerje apartamentesh me kreditim nga bankat, nëpërmjet remitancave, blerje me qëllim investimi për rishitje të pronës dhe blerje në rritje me qëllim qiradhënie në Booking, AirBnb dhe qira afatgjatë për qëllime strehimi.

Në fillim të vitit ka pasur rritje kërkese edhe në tregun e rishitjes së apartamenteve.

Ilda Zaloshnja, nga agjencia imobiliare “The Point”, pohon se shtyrja e miratimit të projektligjit për rivlerësimin e pasurive të paluajtshme me taksë të reduktuar, për shkak të vendimit të Komisionit Rregullator në KQZ, që përcakton se ndër veprimtaritë e ndaluara është edhe vendimmarrja për uljen e taksave, ka dhënë efekte te shtimi i kërkesës.

“Për apartamentet në segmentin e rishitjes në fillim të këtij viti, kërkesa është rigjallëruar. Ndryshe nga 2024, ku pritshmëria e blerësve për miratimin e projektligjit për rivlerësimin e pronës, solli rënie të kërkesës. Sivjet, për shkak të vendimit të KQZ-së që ndalon vendimmarrja për ulje taksash, para mbajtjes së zgjedhjeve, si blerësit dhe pronarët ‘e kanë ndarë mendjen’ që marrja e vendimit do të zgjasë në kohë”, thekson zonja Zaloshnja.

Në vendimin nr. 9, datë 24.12.2020 të Komisionit Qendror të Zgjedhjeve përcaktohet se katër muaj para datës së zgjedhjeve deri në formimin e qeverisë së re pas zgjedhjeve ndalohet propozimi, miratimi i akteve ligjore ose nënligjore, ose nxjerrja e tyre me qëllim informimin e publikut në lidhje me vendimmarrjen e institucionit miratues në faqen e tij zyrtare, të cilat parashikojnë dhënien e përfitimeve për kategori të caktuara të popullsisë, të tilla si aktet që parashikojnë rritjen e pagave, pensioneve, mbështetjes ekonomike apo sociale, uljen ose heqjen e taksave, faljet e kamatëvonesave, të gjobave, të detyrimeve tatimore e doganore, vendosjen e amnistive fiskale, privatizimin apo dhënien e pasurive apo shpërblimeve, përveç kur nisma kushtëzohet nga gjendje të fatkeqësisë natyrore ose epidemisë/pandemisë, apo ka si qëllim zbatimin e një detyrimi ligjor me karakter ndërkombëtar apo zbatimin e një vendimi gjyqësor të formës së prerë.

Çmimet e larta të qendrës vijojnë të zhvendosin kërkesën drejt periferisë 

Për agjentët e tregut të pasurive të paluajtshme, kërkesa e lartë për periferinë e Tiranës është ndikuar nga niveli i çmimeve, që janë më të përballueshme sesa të qendrës.

“Në zonat afër qendrës së Tiranës prej 3-4 vitesh nuk ka më çmime pronash nën 1,500 euro/m². Rritja e çmimeve ka ndikuar që kërkesa e familjeve të reja për strehim të plotësohet me blerje pronash në zonat periferike, pasi çmimet janë më të leverdishme.

Me zhvillimet urbanistike dhe infrastrukturore, që vit pas viti ndodhin në Tiranë, tashmë zonat periferike janë lehtësisht të arritshme. Edhe cilësia për banim është rritur, pasi brenda këtyre zonave ofrohet shërbimi arsimor për fëmijët dhe shërbime të tjera të nevojshme për familjen”, pohon Ilda Zaloshnja, nga agjencia imobiliare “The Point”.

Edhe ndërtuesi Hajredin Fratari thotë se një rritje e lartë e kërkesës për strehim, për shkak të zhvillimit që po merr zona, por edhe çmimeve më të lira krahasuar me vende të tjera, po vihet re në Kashar.

Sipas tij, në këtë zonë mbizotërojnë blerjet nga çiftet e reja që po financohen nëpërmjet kredive të buta të dhëna nga Bashkia e Tiranës.

Blerjet nga vendasit kryesohen nga profesionet e lira; 90% e emigrantëve po blejnë për investim

Kërkesa reale për blerje pronash në Tiranë, sipas ndërtuesve kryesohet nga individë vendas, kryesisht të profesioneve të lira, dhe sipërmarrës të vegjël dhe të mesëm.

Blerjet prej tyre bëhen si për qëllime banimi, edhe për investim me rishitje. Ndërsa të huajt, veçanërisht shtetas italianë dhe francezë po blejnë më tepër prona afër qendrës, të mobiluara për dhënie me qira ditore në platformat e huaja.

Për një nga ndërtuesit në Tiranë, 70% e blerësve kryesorë të pronave të tij janë të punësuarit e profesioneve të lira, duke përfshirë mjekë, noterë, ekonomistë, avokatë dhe biznes i vogël. 25% e kërkesës për blerje kategorizohet nga emigrantë nga Italia, Belgjika dhe Anglia. 10% e tyre blejnë prona për qëllim banimi, ndërsa 90% e kërkesës është për qëllime investimi nëpërmjet rishitjes.

Ervin Demirxhiu, broker pranë agjencisë imobiliarë “Remax Perla”, tha se në tregun e pronave të rishitura, tendencë është shtimi i kërkesës nga të huajt dhe banorët e rretheve.

“Shtetas italianë dhe francezë po blejnë kryesisht prona afër qendrës, të mobiluara për dhënie me qira ditore në platformat e huaja. Investimi në këtë treg po shihet me leverdishmëri nga të huajt”.

Te zonat luksoze, ku çmimet variojnë nga 4,000 deri 5,000 euro/m², si te ish-Blloku, sipas zonjës Zaloshnja pronat po blihen nga sipërmarrësit për qëllime investimi, pasi janë projekte me lokacione të papërsëritshme dhe me cilësi të lartë ndërtimi, ku vlera e tyre shtohet vit pas viti.

Ndërsa nën zë, ndërtuesit pohojnë se pronat luksoze në qendër, më së tepërmi po blihen nga individë me rekorde kriminale, që jetojnë në Dubai.

Por a ndjek rritja e çmimeve ritmin e rritjes së pagave?

Nëse do t’i referohemi skemës së llogaritjes për këstin mujor të kredisë të Bankës së Shqipërisë, për blerjen e një prone me sipërfaqe 100 m² me vlerë 50 mln lekë në zonën e ish-Bllokut, ku kohëzgjatja e kredisë është 240 muaj (20 vite), me normë vjetore të interesit 4,5% (norma mesatare e kredisë për blerje prone) kësti mujor i kredisë llogaritet 316,324 lekë.

Skema e llogaritjes për një kredi në një bankë tregtare, nëpërmjet të dhënave të vendosura në tabela, si: shumën e kredisë ose principalin, normën vjetore të interesit dhe numrin e muajve llogarit këstin mujor që ju duhet të paguani.

Nëse për një blerje prone me sipërfaqe 90 m² në Komunën e Parisit në vitin 2020 (çmimi i shitjes ishte 1,300 euro/m²), me vlerë 11,7 milionë lekë e kredituar nëpërmjet një banke tregtare me kredi me interes 4,5% për një periudhë 240 muaj, kësti mujor llogaritet 74,019 lekë.

Për të njëjtën pronë, por nëse blihet në 2025 me çmim 2,400 euro/m² vlera e shtëpisë llogaritet 21,6 mln lekë (është 84% më e lartë për shkak të rritjes së çmimeve), me të njëjtat terma kreditimi (interes të njëjtë dhe periudha e shlyerjes) kësti mujor i kredisë llogaritet 136,652 lekë. Detyrimi i këstit mujor është shtuar rreth 85%.

Nga viti 2014, kur raportohen të dhënat më të hershme për pagën mesatare të INSTAT, deri në vitin 2023, paga nominale është rritur me 54%, nga 45 mijë lekë në muaj në 75 mijë lekë/muaj.

Por, e indeksuar nga inflacioni, që ishte i lartë sidomos në 2022 dhe 2023, paga reale për të njëjtën periudhë është rritur me rreth 30%.

Një i punësuar merr sot mesatarisht 22 mijë lekë në muaj (220 euro) më shumë se në vitin 2014 (e indeksuar me inflacionin, e paindeksuar rritja është 250 euro).

Shtrenjtimi i çmimeve rrit kohën e kthimit të investimit nga qiraja

The frequent increase in apartment prices has increased the years of return on investment through rental in Tirana.

According to real estate agents, the maximum return on investment through rental for apartments in the capital ranges from 20 to 25 years.

In Europe, the optimal return on investment of buying a house through renting is 12 to 15 years.

In Albania, the rental yield indicator continues to remain higher for areas outside the center than those in the center.

According to "Numbeo", this indicator for Tirana in 2025 is 5.73% for apartments outside the center from 5.45% in 2024 and 4.51% for those in the center from 4.47% (the higher the indicator, the lower the years of return on investment).

The rental return is calculated as the ratio of the annual rent to the purchase price of the apartment, expressed as a percentage.

According to real estate agents, apartments in downtown areas have a fairly high price difference compared to apartments in the suburbs. While in terms of rent, the differences are not so high.

Other real estate agents recommend reselling apartments, as the profitability is higher due to the increase in prices.

"In some areas of Tirana, within 5 years, the value of the house has doubled due to rising prices.

So if the property is resold, the owner's profit from the resale is high. Property sales prices have increased year on year, due to the increasing trend in demand, the increase in builders' costs, and mainly influenced by the increase in quality.

The facilities being built in Tirana are true residential complexes that offer a range of services to the property owner.

"They do not anticipate that property sales prices in Tirana will decrease," claims Ilda Zaloshnja from "The Point" agency, an expert in the real estate resale market.

The rise in apartment prices does not stop


Në përputhje me standarded JTI

Video

SHIKO KANALIN NE YOUTUBE
×