DREAM / The Prime Minister resigns and wakes up under the Parisian bridge!

 Kliko këtu për të tjera
Voxpress:

Construction FEVER/Construction Pyramid, how Albania is being carbonized with MADE-TO-ORDER CONTRACTS and DIRTY MONEY!

2025-04-09 11:18:21Fokus SHKRUAR NGA REDAKSIA VOX

Construction FEVER/Construction Pyramid, how Albania is being carbonized with

In Albania, more than 11 million square meters of construction permits have been approved within five years with an investment value reaching up to 480 billion lek, but most of these investments are financed by buyers, who are required to pay up to 90% of the apartment price before construction begins.

Documents obtained by "shteg.org" show that builders often operate with limited capital and raise funds from buyers without sufficient guarantees for the completion of projects, exposing them to the risk of losing money and assets.

The lack of a unified registry for permits and construction has made it impossible to monitor processes and protect consumers.

Also, many builders continue to operate without respecting the proper procedures for registering permits and contracts, leaving buyers without legal and financial protection.

All of these factors have led to the creation of an uncertain and chaotic market, where citizens continue to fall victim to fraud and lose their investments.

Construction FEVER/Construction Pyramid, how Albania is being carbonized with
Tirana palace pit

Money in the hole

In June 2018, Sokoli signed a contract to purchase a 104m2 apartment in Durrës, but seven years later, he has still not received the property.

7 years later, he is still at the courthouse to get the property that belongs to him. He still has the contract in his hand, but not the house. 

The apartment was sold twice by the administrator of the Albion Construction company , Ahmet Tusha, who was arrested in January 2025 for defrauding citizens of 2 million euros. Construction of the building began in 2009, but the building permit was never issued and the builder continued to build and sell the same apartment several times without paying the debts.

After a year, Sokoli asked for the key to see the apartment, but when he went there, he found another name and the phone number of another buyer, citizen SJ, who told him that he had purchased the apartment in 2020.

SJ was also cheated by the same builder, who had sold him the apartment he had previously booked.

Paradoxically, the contracts were drafted by the same notary.

Ky mashtrim vazhdoi për shumë blerës të tjerë, të cilët paditën kompaninë “Albion Construction” në vitin 2022. Prokuroria e Durrësit mbylli hetimet në mars 2025 dhe ka marrë në hetim administratorin për “mashtrim” dhe “ndërtim të paligjshëm”, por është ende e paqartë se çfarë do të ndodhë me blerësit. Sipas të dhënave të Qendrës Kombëtare të Biznesit (QKB), ky subjekt është ende aktiv, por në shkurt 2025 është vendosur sekuestro konservative mbi 70% të kuotave që zotëron Tusha. Rasti i Sokolit nuk është i vetmi.

Në tre dekadat e fundit, së bashku me boomin e ndërtimit shqiptarët janë përballur edhe me amullinë e kontratave me të cilën fitojnë një pasuri. Me një funksionim të dobët të organeve ligj-zbatuese, në të gjithë vendin janë regjistruar me dhjetëra raste kur apartamentet janë shitur dy a më shumë herë, duke bërë që qytetarët të enden për vite të tëra në dyert e gjykatave.

“Kompanitë duhet të ofrojnë një fond garancie të vlerës së investimit, që në thelb është garanci për blerësit, – thotë Zef Preci, drejtor i qendrës për kërkime ekonomike. Është cënuar jo vetëm siguria fizike, por edhe ajo juridike që është përgjegjësi e shtetit”, këmbëngul ai.

Për të shmangur këtë fenomen në vitin 2018, ligji për kadastrën parashikoi krijimin e një regjistri të veçantë për lejet e ndërtimit dhe të gjitha kontratat që lidhen për këtë pasuri, por të dhënat e grumbulluara nga “shteg.org” tregojnë se këto rregulla nuk zbatohen.

Sipas Kadastrës, 33% e lejeve të ndërtimit të miratuara përgjatë periudhës 2020-2024 nuk janë regjistruar pranë ASHK-së, duke ngritur dyshime për mënyrën se si ndërtuesit sillen në këto raste. Regjistrimi i lejes së ndërtimit është një kusht i domosdoshëm për të nisur punimet dhe legjitimuar të gjitha kontratat e shitjes apo porosive, në të kundërt ndërtimi konsiderohet pa leje.

Të pushtuar nga ethet e ndërtimit, mijëra qytetarë çdo vit blejnë apartamentet e tyre që në gropë, një praktikë vetëm shqiptare, duke i ekspozuar përballë rrezikut të humbjes së investimit.

“Shteg” konsultoi disa modele të ndryshme kontratash blerjesh që në gropë, ku blerësit paguajnë deri në 90% të vlerës, edhe pse ndërtimi mund të mos ketë nisur ende, duke bërë që investitorët të mos marrin përsipër asnjë risk.

“Risku që mbart kontrata e blerjes që në gropë është shumë i madh, janë si firmat piramidale”, thotë për “shteg.org”, Suzana Guxholli, eksperte ekonomie njëkohësisht rektore e Universitetit Marin Barleti.

“Ndërtimi është një mjet pasurimi që të gjitha palët përpiqen të përfitojnë dhe askush nuk mban përgjegjësi”, komenton Zef Preçi, duke e vënë theksin tek strukturat që duhet të mbajnë përgjegjësi.

“Nuk ka kurrfarë mbrojtje për qytetarin, duke filluar me lejet, duke filluar që nga certifikimi i kompanive, rankimet e ndërtuesve dhe marrëdhëniet okulte të pushtetit vendor me to’, shton më tej ai.

Edhe noterët, që janë hallka që certifikon këtë marrëdhënie thonë që peshorja anon nga ndërtuesit, ndërsa mungesa e mekanizmave monitorues bën që ndërtuesit pasi u marrin paratë, ti kenë në dorë blerësit.

“Sipërmarrësit janë goxha të privilegjuar, sepse kryesisht punojnë me paratë e klientëve të tyre. E keqja më e madhe është se e vendosin edhe në kontratë, një pjesë duke e paguar totalin dhe një pjesë tjetër me këste. Mendoj se organizmat përkatëse është e detyrueshme që këtyre sipërmarrësve tu shihet kapitali”, thotë Fatmir Laçej këshilltar i dhomës kombëtare të noterëve njëkohësisht këshilltar i përgjithshëm i Unionit Botëror të Noterëve.

Ethet e ndërtimit

Construction FEVER/Construction Pyramid, how Albania is being carbonized with
Tirana Building Area

E gjithë Shqipëria, e në veçanti Tirana është pushtuar nga ethet e ndërtimit. Sipas të dhënave të INSTAT përgjatë periudhës 2020-2024 u dhanë mbi 11 milionë metra katrorë ndërtime të reja, nga të cilat 8 milionë metra katrorë janë ndërtuar vetëm në Tiranë. Vlera e këtij investimi është 485 mld lekë, ose 4.8 mld euro, që në shumicën e rasteve vendoset nga blerësit dhe jo nga investitorët. Kjo për shkak se në vendin tonë aplikohen kontratat e blerjes që në gropë, duke e konsideruar blerësin bashkë-investitorë.

Ekspertët thonë se ndërtuesit futen në ndërtime miliona euroshe me një kapital modest prej 1 mijë eurosh duke funksionuar si firma piramidale, pasi mbledhin lekët e atyre që duan të blejnë dhe përfundojnë ndërtimin me paratë e të tretëve.

“Blerësi është i penalizuar nga kuadri ligjor i papërshtatshëm dhe zbatimi ligjor i keq i tij”, konstaton Zef Preçi, për të cilin “investimi që në gropë, pa një garanci financiare, ia delegon të gjithë riskun familjarit”.

Nën ethet e blerjes së një prone, në disa raste kontratat paraprake hartohen edhe pa marrë ende lejen e ndërtimit.

Një procedurë kjo në kundërshtim me ligjin për kadastrën që përcakton se kontrata të tilla bëhen pasi të jetë miratuar leja e ndërtimit, duke i ekspozuar blerët ndaj rreziqeve të shumta financiare.

Për ekspertët këto kontrata, së bashku me kontratat e premtimit të shitjes, të cilat “shteg.org” ka mundur të konsultojë, jo vetëm që nuk duhet të hartohen por i lënë blerësit në mëshirë të fatit, pa asnjë mbrojtje.

Për Fatmir Laçej, megjithëse i konsideron jo korrekte, këto kontrata që bëjnë fjalë për një send të ardhshëm, janë aplikuar dhe vazhdojnë e aplikohen nga noterët.

“Të bësh një kontratë premtim shitjeje, kur nuk nuk ke leje zhvillimore është një ëndërr e keqe”, thotë Laçej, duke këmbëngul që për çdo rast noteri duhet ta sqarojë blerësin për rrezikun.

“Premtimi nuk është kontratë e dyanshme, por është kontratë e njëanshme ku premtuesi i shitjes merr përsipër vetë detyrimin, por ngelet në kuadër të një premtimi dhe nuk mban përgjegjësi në rast mosrealizimi të premtimit”, na thotë një tjetër noter që preferon të mos identifikohet.

Duke e drejtuar gishtin tek burokracia e kadastrës ai thotë se personalisht ka hartuar kontrata porosie, të një prone edhe pse leja e ndërtimit nuk është regjistruar ende.

“Personalisht punoj me të njëjtët ndërtues prej disa vitesh dhe e di se si punojnë ata. Në këtë rast i hartoj kontratat sepse e di se gjithçka ka ngecur për shkak të burokracive apo korrupsionit”, shpjegon ai.

Sipas nenit 48 të ligjit për Kadastrën, brenda 20 ditëve nga dita e lëshimit të lejes së ndërtimit, bashkia që e ka lëshuar atë, e depoziton në zyrën vendore kadastrale për regjistrim.

Ligji përcakton po ashtu se çdo kontratë sipërmarrje, porosie apo premtim shitjeje e investitorit me pronarin e truallit apo me të tretë, që synon në të ardhmen kalimin e pronësisë, regjistrohet në regjistrin e lejes së ndërtimit dhe më tej në regjistrin e karabinasë.

Ky regjistrim e bën njësinë përkatëse të objektit “të zënë” dhe që nuk mund t’i premtohet dikujt tjetër. Pikërisht në këtë regjistër noterët duhet të regjistrojnë çdo kontratë porosie, gjë e cila është e pamundur të ndodhë nëse nuk është regjistruar leja e ndërtimit më parë apo ajo nuk është firmosur ende.

Ligji detyron që çdo kontratë sipërmarrjeje duhet të regjistrohet gjithashtu në kadastër së bashku me plan vendosjen, në mënyrë që të shmangë shitjen disa herë të së njëjtës pasuri.

Mirëpo noterët thonë se jo në të gjitha degët e kadastrave kjo praktikë funksionon, duke bërë që në shumë raste ndërtuesit e nisin punën pa regjistruar lejen.

“Ky afat pothuajse nuk respektohet asnjëherë. Në shumë raste bashkia e dërgon me vonesë, në shumë raste leja humbet në burokracitë e kadastrës. Ndërtuesit preferojnë të paguajnë gjobën dhe të nisin punimet pa u regjistruar leja”, – shpjegon ai.

Ky hendek vërtetohet edhe nga të dhënat e vetë kadastrës.

“Për 5 vitet e fundit janë regjistruar 4521 leje ndërtimi ose vetëm 67% e totalit të lejeve (6715) të miratuara për të njëjtën periudhë. Viti 2020 ka qenë viti me regjistrimin më të vogël të lejeve të ndërtimit, vetëm 28% të totalit, ndërsa në vitin 2024 janë regjistruar vetëm 60% e lejeve të miratuara”, tha për “shteg.org” Agjencia Shtetërore e Kadastrës.

Po ashtu edhe numri i akteve noteriale për ekspertët është shumë më i vogël se sa i atyre që lidhen në të vërtetë.

Construction FEVER/Construction Pyramid, how Albania is being carbonized with

Për ekspertët mos regjistrimi në kohë i lejeve të ndërtimit, në disa raste mund të jetë i qëllimshëm nga ndërtuesit, pasi ndryshojnë projektin me shtesa katesh apo ndryshim njësish.

Nënkryetari i dhomës së noterëve, Laçej, e konsideron një handikap të madh këtë të dhënë.

“Leja zhvillimore duhet regjistrohet menjëherë dhe po ashtu duhet të regjistrohen edhe prenotimet mbi këtë leje. Vonesa ka pasoja të mëdha, ndaj duhet kujdes më i madh nga klientët të mos pranojnë të firmosin kontrata pa u regjistruar leja”, – thotë ai.

Zef Preçi e shikon problematike të gjithë mënyrën se si ka funksionuar deri më tani dhe vijon të funksionojë kjo marrëdhënie kontraktuale.

“Problemi lidhet me garancitë juridike dhe financiare që ka blerësi, pasi ai mobilizon të gjitha kursimet e veta, për të blerë një pasuri të patundshme”, thotë Preçi.

Ai sheh me shqetësim rolin e të gjithë institucioneve që janë në mes, duke filluar që nga noteri deri tek njësitë e qeverisjes vendore. Sipas tij të gjithë shkojnë symbyllazi drejt kësaj kontrate pasi as noterët “nuk bëjnë asnjë lloj verifikimi nëse kompania që merr përsipër të investojë, ka lejet apo licencat përkatëse, dhe as institucionet që licencojnë kompanitë nuk kanë lista referuese nëse janë të licencuara apo jo”.

Shumë shoqëri ndërtimi të cilat nuk e kanë kolauduar ndërtesën për të cilën është përgjegjëse bashkia, pra nuk kanë paguar të gjithë detyrimet financiare për ta regjistruar pallatin në ASHK, e njëjta shoqëri merr leje ndërtimi për ndërtesa shumëkatëshe të tjera.

“Është bashkia që nuk i gjurmon dokumentet, sepse të gjitha fijet vijnë e kryqëzohen në bashki. Bashkia duhet të bëjë kolaudimin dhe të gjithë verifikimet në terren. Ne jemi në kushtet e konfliktit të interesit, pasi firmat i zgjedhin vetë mbikëqyrësit dhe ngre pikëpyetje të mëdha mbi vërtetësinë e një numri të madh dokumentesh që futen në dosjen e një objekti që ndërtohet”, – thotë Preçi.

“Bashkia edhe pse ka plan rregullues, operon në mënyrë okulte, jotransparente me kompanitë, që e vendos familjarin në një pozitë të rriskuara, sepse sot në bashkinë e Tiranës nuk gjen dot një hartë se si do të jetë plani rregullues për 20 vitet e ardhshme” këmbëngul Preçi.

Dekada në pritje të Hipotekës

*Bujari prenotoi një apartament prej 54 m2 në Tiranë në një pallat që nisi ndërtimin në vitin 2009. Ai nënshkroi kontratën përfundimtare në vitin 2017, por ndërtuesi nuk kishte paguar asnjë detyrim pranë kadastrës, ndaj banorët nuk mund të merrnin hipotekën.

Të njohur ndryshe si “pallatet e braktisura”, referuar një dalje publike të ish-kreut të Aluiznit Artan Lame, në vitin 2018 rezultonin 1200 apartamente pa dokumente hipotekore. Ai deklaroi se kishte bërë gati listën e zezë me emrat e 341 subjekteve që kishin lënë në mes objektet, dhe do t’ia dërgonte bashkive përkatëse, në mënyrë që ato të mos pajiseshin me leje të reja ndërtimi, pa mbyllur detyrimet aktuale.

Për të zgjidhur këtë ngërç në janar të vitit 2017 qeveria kishte miratuar VKM 19/2017 “Për përcaktimin e rregullave të legalizimit të objekteve me leje ndërtimi, në të cilat janë kryer shtesat dhe/ose në lartësi ose ndryshime të funksionit të hapësirave të objekteve shumëkatëshe pa leje”, që u krijonte mundësinë ndërtuesve të regjistronin lejet në hipotekë dhe të aplikon për certifikimin e tyre. Por kjo nismë u la në mes të rrugës dhe ndërtuesit nuk i përmbushën sërish detyrimet, qeveria ndërhyri sërish duke miratuar në vitin 2020 ligjin 20/20 “Për përfundimin e proceseve kalimtare të pronësisë”. 

Në thelb ky është një ligj për ndërtimet informale, por u jep të drejtë edhe blerësve të apartamenteve në këto pallate të braktisura që të legalizojnë individualisht apartamentin e tyre, pavarësisht se pallati nuk është hipotekuar ende.

Për të kamufluar situata të tilla dhe shpëtuar ndëshkimit, ekspertët thonë se shoqëria shpall falimentin ose e mbyll atë shoqëri dhe i njëjti ortak hap një shoqëri tjetër dhe vijon ndërtimin e marrjen e lejes me tjetër shoqëri.

Pavarësisht ndërhyrjeve ligjore këto problematika janë thelluar, por edhe janë lejuar nga vetë institucionet që duhet ti monitorojnë: bashki-noter-kadastër.

Bujari që ka porositur apartamentin dëshiron ta shesë, por nuk mund ta bëjë sepse nuk ka hipotekën si pasojë ai ka nënshkruar një kontratë kalim të drejtash tek një tjetër blerës. Blerësi është në pritje të certifikatës së pronësisë, pasi ndërtuesi nuk ka depozituar asnjë dokumentacion në zyrë të regjistrimit. 

Meqenëse ligji 20/20 u dha mundësinë që edhe ato pallate që nuk janë përfunduar mund që vetë personat blerës mund ta legalizojnë, atëherë Bujari kanë nisur procedurat e legalizimit të ndërtimit pa leje, që në këtë rast është një apartament në një pallat shumëkatësh. Duke qenë se ndërtuesi nuk ka depozituar asgjë në kadastër dhe si pasojë nuk ka paguar asnjë detyrim, atëherë këta blerës i fillojnë procedurat nga fillimi dhe i paguajë vetë të gjitha tarifat (ndonëse e kanë paguar në fillim ndërtuesin) duke thënë se e kanë investuar vetë. Më pas e legalizon dhe paguan edhe pjesën takuese të truallit.

Për ekspertët as kjo përpjekje nuk ka mundur të zgjidhë këtë problem, që vijon ende.

“Pati një përpjekje për të kapërcyer të shkuarën me ligjin 20/20, por për fat të keq kjo është bërë në mënyrë preferenciale, kryesisht për motive elektorale dhe nuk është ndërmarrë asnjë masë rregulluese që e përmirëson kuadrin ligjor primar dhe sekondar që do të çonte në parandalimin e këtyre fenomeneve në të ardhmen”, argumenton Preçi.

Për noterët kjo është vetëm një praktikë shqiptare, që shpesh has vështirësi, kur zotëruesit e pronës jetojnë jashtë.

“Është një situatë aq absurde, saqë kur ne u kërkojmë bashkëpronarëve që jetojnë jashtë që të bëjnë një prokurë, dhe u japin tekstin që u jap të drejtë të legalizojë ndërtimin pa leje, noterët në Itali, Francë apo Greqi refuzojnë ta bëjnë prokurat përkatëse sepse iu duhet e paligjshme veprimi juridik që kërkojnë të bëjnë. Janë vetëm çudira shqiptare sepse në asnjë vend tjetër nuk ekziston”,  thotë një notere që ka hartuar disa kontrata të tilla.

Për Zef Preçin, as kjo ndërhyrje ligjore dhe as detyrimi për të regjistruar karabinë në hipotekë nuk jep garanci.

“Duket sikur ka rritur sigurinë e blerësve, por kjo nuk ka ndodhur. Ata janë të pambrojtur nga devijimi i projektit fillestar, që bën të mos pajiset me dokumentacion, apo mund të falimentojë ndërtuesi dhe nuk ka asnjë garanci”, – thotë Preçi.

Paratë e pista në ndërtim

Sipas Departamentit Amerikan të shtetit boomi në sektorin e ndërtimit fsheh një anë të errët që lidhet me përdorimin nga krimi i organizuar për pastrimin e parave. Shqetësimin për këtë fenomen prej vitesh gjen vend edhe në raportin e DASH që e lidh me fuqizimin e grupeve shqiptare kriminale në tregjet globale.

In the International Narcotics Control Strategy Report 2025, the State Department highlights that Albanian criminal groups “use the Albanian economy, particularly the construction sector, to launder income and contribute to corruption.”

"Criminals launder proceeds through real estate purchases, construction projects, virtual assets, and business development," the State Department report published a few days ago states.

Even local experts raise the alarm that the construction is an oasis for criminal groups.

"Organized crime is buying up bankrupt companies to launder money, and we are practically experiencing fiscal amnesty," says Zef Preçi.

According to a report by the Global Initiative, 666 million euros are suspected of being laundered in the construction sector in Albania in 2022. However, former prosecutor Ervin Karanxha says that money laundering is very difficult to prove, so it is a separate offense.

According to him, there are many ordinary people in construction who have thrown money away, referring in this case to immigrants who have worked for years illegally, and as a result it is difficult to differentiate between what is dirty money and what is clean money.

"They may have information, but with investigations it is very difficult to prove," he says.

According to him, buying from the bottom is good because it is known from the beginning who is throwing the money away.

"Money laundering is when it is done with your hands in your pockets, so if you finish a building from start to finish without external investment, then there are doubts," he suggests.

"When black and white come together, it's difficult to tell the difference," says Karanxha, suggesting that the only mechanism when you have small investors is to verify whether the buyers are real or not.

"Verifying the buyers of the property and the value of the property, if they are verified to come from suspicious activities, they can be blocked; otherwise, it is unfair," he says, suggesting that even in those cases where the incrimination of the investment is verified, only the relevant property should be blocked and not the entire object.

"We shouldn't rush, it seizes but doesn't block everyone, but only those with problems. We should always have as a principle the protection of the highest interest of the citizen," he concludes./ Shteg


Në përputhje me standarded JTI

Video

SHIKO KANALIN NE YOUTUBE
×